日時: 2008年01月01日 20:12 | コメント (0) | トラックバック (0)
10-2008.01
不動産仲介の基礎知識についての過去記事を見たい場合は、↓下にスクロールしてください。
以下の項目をクリックしても、記事のページにジャンプします。
■ アンサークリエイションのパートナー
不動産仲介とは
■ アンサークリエイションのパートナー
日時: 2008年01月07日 10:15 | コメント (0) | トラックバック (0)
02-2008.01
2008年、今日から仕事はじめな方も多いと思いますが
みなさまいかがお過ごしでしょうか。
完全に余談ですが、うちの兄は今朝海外から帰国して
今日から仕事だそうです。
なんてファンキーな・・・。
兄の若さにびっくりした新春です。
さて、ここで改めて、ソフトな仲介担当者である山田さんに
一言決意をいただきたいと思います。
（山田さん談）
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
山田です。
このサイトでは物件概要だけが陳列されているような
“営業的な”情報ではなく、ざっくばらんに
不動産のことをお伝えできればと思っています。
なんとなく 「不動産って怖い！騙されそう」
と思っていらっしゃる方、いると思うんですが
それって不動産のことがわからないからだと思うんです。
▲ソフトな担当者、山田さん。新春です。
・・・たまには営業しちゃうかもしれませんがご容赦ください。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
さすが、アンサークリエイションの仲介ナンバーワンである山田さん。
新春から仕事する気満々、かつ宣伝にも謙虚ですね。
不動産仲介業者って何をしているんだろう？
前置きが長くなりましたがまずは、そもそも不動産仲介って
何をしているのかについて触れたいと思います。
不動産の売却および有効利用の相談
例えば、
「新しいマンションに買い換えたいけど、今の自宅を売らないと買えないわ～」 とか
「相続で不動産を取得したけど、必要ないな～」 とか
「転勤が決まったけど3年後には戻ってくるし、その間どうしようかな～」
という話を聞いたりしたことはありませんか？
そんな時にも、解決策はいろいろ。
売却したほうが良いケース、
売却せずに貸してしまったほうが良いケースなど、
ご家族のライフプランや資金状況によってベストの方法は異なります。
ヒトクチに “不動産屋” と言っても
マンションのデベロップメントやビル管理などいろいろありますが、
仲介事業が行うのは新築でない戸建やマンション・土地を
ＡさんからＢさんへ渡すお手伝いをすること。
“売りたい場合の相談にのってくれる” というのが大きな特徴です。
また、買いたい時も新築の販売と違って特定の商品があるわけではないので
“こんな物件が欲しい！” という物件を探してくれたりもします。
▲アンサークリエイションのオフィスで発見！不動産屋さんには必ずこんな看板があります。宅地建物取引業者票と言い、不動産取引の資格を持っている業者であることを証明するものです。
サザエさんで言えば花沢不動産、
某有名美少女がキャンペーンガールで排出される
リハウスなんかも流通業界です。
不動産を所有している、
またはこんな不動産が欲しい！と思っている個人にとって
一番縁の深い業態かもしれませんね。
次回は売却の際の“査定”についてご紹介します。
日時: 2008年01月11日 09:17 | コメント (0) | トラックバック (0)
03-2008.01
アンサークリエイションが扱う中古一戸建て、
名東区一社に、7777万円の物件があります。
▲こんな外観です。緑の植木とオレンジの屋根が青い空に映えますね。一社駅徒歩7分だそうです。
7777万円って何なんでしょう・・・。
完全にフィーバーしてますね。
どうやってこんな値が付くのか、ちょっと探ってみたいと思います。
前回、 “売りたい場合の相談にのってくれる” ことが
流通（＝仲介）業者の特徴だとお話しましたが、
いくらで売るか？というのは気になるトコロ。
その、売却金額を決める基準になるのが“査定”です。
築250年で1億！？ いくらで売っても構わないんです
不動産の場合でも、売値を決めるのは売主です。
中古の場合、その一戸建てやマンションの現在の所有者が
（つまり、売りたい人）金額を決めます。
ですので、
「先祖代々譲り受けたこの築250年の戸建、ボロだけど土地つきで1億！」
で売りに出しても全く問題はありません。
ですが、
・・・・・売れませんよね。それでは。（笑）
当然ですが、大切な不動産にも“相場”というものがあります。
仲介会社さんは、手持ちの不動産がざっくりいくらかを調べてくれます。
それが査定です。
「簡単にご自宅の査定ができますよ～」って言われたことありませんか？
仲介業者さんに行くと、「簡単にご自宅の査定ができますよ」と
言われることがあります。
しかし、査定には2種類あって簡単にできるものとできないものがあります。
■ 簡易査定
周辺相場を元に、ざっくり何千何百万くらい！ とはじくのが簡易査定です。
訊かれることは、
・ 築年数
・ 種別（マンションとか一戸建てとか）
・ 広さ
・ 住所
くらいです。所要時間は30分ほど。返答は口頭です。
「まだすぐには売らないけど、大体いくらくらいなのか知りたいなぁ」
なんて時はコレで十分。
ちなみに所要時間は、山田さん時間です。
30分だと豪語されていましたので、お手持ちの不動産がある方は
一度、簡易査定依頼とピザの注文を同時にしてみてください。 （笑）
▲ピザのデリバリーとスピードを競う山田さん。この人です。
<< 名東区一社一戸建ての詳細はコチラ >>
※ この物件は2008/01/01より、7480万円に価格改定されました。
※ 情報掲載日 08/01/11 次回更新予定日 08/01/14
物件情報は掲載日時点のもので、売約済になっている場合もあります。
日時: 2008年01月14日 09:28 | コメント (0) | トラックバック (0)
04-2008.01
前回に引き続き、実査定についてです。
簡単にはできない査定がコチラ。
実査定とは？ 簡易査定との違い
■ 実査定
コレは直接物件を担当者が見に行き、
近隣取引事例・周辺環境なども併せて調査のうえ
“査定報告書” にて報告されるもの。
▲これが査定報告書。周辺相場や該当物件のデータなどを併せて、詳細に評価しています。
要は、簡易査定よりもコチラの方が細かく見ます。
まず簡易査定をしておいて、実際に売る気になったら
きちんと実査定をして売値を見極める必要がある、ということですね。
物件を見るときはお部屋の中も見ます。
特別キレイにしておく必要はなく、壁の汚れなども
そのまま見せた方がかえって良いそうです。
ここで、親切・丁寧・一生懸命が座右の銘の山田さんから
言いたいことがあるそうです。
（山田さん談）
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
山田です。
実査定のあとの、
「これで売れそうな相場は分かったけど、やっぱりなるべく高く売りたい！」
というご要望にお答えできるよう
査定報告書上で “査定価格” の他に “売出参考価格” も
一緒にご提案しています。
▲上 売出参考価格はこんな風に書かれています。 ▲下 査定報告を出すために、その物件についていろいろなことを調べますが、それも仲介会社がやってくれます。これは、役所で取った登記簿謄本です。
ずっと住んでいたり、親から譲り受けた大切な不動産を
買い叩かれるような売買のお手伝いはしたくないですから。
売らない場合、賃貸に出す時でも同じです。
変な入居者に入られたり、退去時に揉めたりするのイヤですよね。
ですので、多少時間が掛かったとしても、僕は契約優先的な営業はしていません。
当事者全員が気持ちが良いお取引、を優先しています。
そんな弊社の取り組みをご理解いただいた売主さんに、
現在売却をご依頼いただいている大切な物件のひとつが、
名古屋市名東区の一戸建て、7777万円です！
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
・・・山田さん、とうとう宣伝してしまいました。
張り切らなくても、前回この物件には触れたのに。
▲別アングルでもう一度。名東区の6ＬＤＫです。
で、どうして7777万円なのかと訊くと・・・。
「7800万円より、その方が目立つから」
だそうです。
意外とそんなモンなんですね。（笑）
山田さんと売主さんのアソビゴコロを感じます。
ちなみに、査定は無料だそうです。
最後に、値付けはそんなんだけれど、
お客様の大切な不動産を預かることに関しては大マジメだと
念を押してくれとのことでした。
▲査定報告書を丁寧に製本する山田さん。この人です。
<< 名東区一社一戸建ての詳細はコチラ >>
※ この物件は2008/01/01より、7480万円に価格改定されました。
※ 情報掲載日 08/01/14 次回更新予定日 08/01/17
物件情報は掲載日時点のもので、売約済になっている場合もあります。
日時: 2008年01月17日 12:59 | コメント (0) | トラックバック (0)
05-2008.01
突然ですが、中古物件って要はユーズド。
前にも所有者がいたわけです。
「ひょっとして、事件があった？？」 とか
「近所にややこしい人が住んでる？？」 とか
売る理由って何なんでしょう。
気になるので、今日もこの人に訊いてみましょう。
▲クイズ番組で回答するくりぃむしちゅーの上田風に決める山田さん。この人です。
中古物件ってなんで売りに出されるのでしょうか？
教えて下さい、山田さん。
（山田さん談）
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僕がこれまで関ってきた感じだと、オーナーさんの
・ 新しい住まいへの買い替え （３）
・ 転勤で住めなくなった （２）
・ 親と同居するなど、生活環境の変化 （２）
・ 現金が欲しくなった （１）
・ 返済不安（破産など） （１）
※ （）内は、それぞれの比率です。
なんかですね。
自殺物件など、事件性のあるものもありますが比率は（１）くらいでしょうか。
僕は扱いません。
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なるほど～。
中古物件 ＝ 事件のあった物件
というイメージがあるんですが、そうでもないんですね。
よく考えたら、毎日たくさんの新しい中古物件が世に出る中で
それが全て “いわくつき” だったら、
事件起こりすぎですよね。 （笑）
ちなみに、山田さんがいわくつき物件を扱わない理由、
「お客様に気持ちよく住んで頂きにくいし、
僕も怖いから。」
だそうです。（笑）
結局、怖がりなんじゃないですか。
事件性はないの？
名古屋市千種区中古マンション 鹿子殿メゾン・ド・コトーの場合
では、アンサークリエイションの扱う中古マンションを例にとって
“売る理由”をみてみましょう。
▲名城線「自由が丘」徒歩１７分のマンション。３ＬＤＫのお部屋で2490万円です。
（山田さん談）
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
このお庭とテラス付きの物件は、元々
“転勤”でオーナーさんが住まなくなったため
賃貸に出していたんです。
ところが、賃貸に出しているうちにオーナーさんがお金にゆとりができまして。 （笑）
「もういいや、売っちゃおう」
ということで、売り物件になりました。
ちなみに、家賃13.5万円で貸していました。
これからこのマンションを買われる方も、
住まなくなって賃貸に出す時にはこの価格が
参考になるかもしれませんね。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
山田さん、さりげなく物件をアピールしていますね。
“お金なくて資産を手元に置きたい時は持っておく、
お金ができて面倒になったら売る”
そんな流動的な不動産の持ち方ってアリなんですねぇ。
尚、中古の不動産では
問い合わせのあったお客さんに物件を紹介する前に
前の所有者がどんな人で、なぜ売却するのか
調査した上で案内するそうです。
いわくつきの物件の場合、その旨を
購入時にきちんと説明する義務もあります。
契約時の書類には、それが明記してあるそうですよ。
<< 鹿子殿メゾン・ド・コトーの詳細はコチラ >>
※ 情報掲載日 08/01/17 次回更新予定日 08/01/21
物件情報は掲載日時点のもので、売約済になっている場合もあります。
アンサークリエイション仲介 公式ＨＰへこのサイトのＴＯＰ・最新情報へ（アンサークリエイション仲介サイト）
日時: 2008年01月21日 21:29 | コメント (0) | トラックバック (0)
06-2008.01
不動産サイトやチラシなんかを見ると、
よく書いてある“お気軽にお問い合わせください！” というワード。
・・・基本的な疑問ですが、
問い合わせると何が起こるのでしょう。
その流れを訊いてみました。
アンサークリエイションに、中古物件の問い合わせをした場合。
南向きの・同じ学区で！など希望の条件があったら・・・
・ 電話・メール・FAXで問い合わせる ・・・ 「こんな物件探して！」
↓
・ 希望の条件についてきかれます ・・・ 種類（マンション・戸建）・エリア・予算・付帯条件‥など
↓
・ 希望の連絡方法をきかれます ・・・ 電話・メール・FAX・郵送など
↓
・ 豊富な物件情報の中から希望に沿う・あるいは近い物件を探してくれ、資料をもらえる
↓
・ その中で気になる物件があれば現地を見学
↓
・ 気に入れば条件（価格・ローンの組み方など）を調整して契約
↓
・ 無事、引渡しが済むまで山田さんによるフォロー
山田さん、連絡方法まで聞いてくれるんですねぇ。
▲連絡方法まで聞いてくれる山田さん。田原俊彦風です。
（山田さん談）
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お問い合わせに対して、親切・丁寧・一生懸命は当然ですが
大切なのは “お客様自身が、どんな希望条件を持たれるか” です。
南向き！ ５ＬＤＫ！ 駅徒歩５分以内！ などなど
わがままを聞かせて下さい。
こんなものが欲しい！って物件がみつかるまで
いつまでも探します。情報アンテナを張り巡らせていますので。
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いつまでも探す、と豪語されましたが
・ 気に入れば条件を調整して契約
までは完全に無料とのことです。
ちなみに、もらえる物件資料はこんな感じです。
岡崎市三崎町・築4年の築浅マンション フレストアルファ岡崎の資料です ↓
▲左： これが物件資料。Ａ３サイズで価格や交通などの概要、地図や間取図などが載っています。資料は山田さん手づくりです。 右： 敷地面積や管理会社など、細かいこともわかります。
<< フレストアルファ岡崎の詳細はコチラ >>
先日、私の知人が山田さんの紹介でとある物件を見学しましたが
その後ムリに営業攻勢をかけられてはいないようです。
こちらの気が向いている限り、いつまでも探してくれる。
そんな山田さんとちょっと遊んでみるのもいいかもしれませんね。
※ 情報掲載日 08/01/21 次回更新予定日 08/01/23
物件情報は掲載日時点のもので、売約済になっている場合もあります。
日時: 2008年01月23日 08:55 | コメント (0) | トラックバック (0)
07-2008.01
手持ちの戸建・マンション・土地を “売る！” と決めたら
・ 自分で買いたい人を探す
・ 仲介をしている不動産会社に任せる
の２つの方法があります。
自分で買い手を探す場合、手間や売り先のお相手によっては
その後、トラブルになった場合に厄介・・・。
何より、買い手を探すのが大変そうです。
そんなわけで不動産会社に任せてしまうのが一般的ですが
“どこまで任せるか” で、媒介契約には３種類あります。
媒介契約は、専属専任媒介 ・ 専任媒介 ・ 一般媒介の３種類
媒介契約とは、「僕が持ってるこのマンション、誰かに売って下さい」
と仲介会社に依頼すること。
▲媒介契約の時は、契約書を交わします。 左：専任媒介の契約書です。 右：媒介契約書には、３種類の媒介契約の内容が記載してあります。これで、他の形態を知らずに契約してしまう、ということが防げます。
■ 専属専任媒介
買い手を探すのを、完全にある不動産会社に任せること。
売り手は、他の不動産会社に仲介の依頼はできません。
この場合、対象の不動産の取引は媒介を受けた不動産会社ナシにはできません。
売り手が自分で買い手を見付けてきた場合（自己発見取引）も
依頼した仲介会社を介さなければいけません。
■ 専任媒介
買い手を探すのを、ある不動産会社に任せること。
売り手は、他の不動産会社に仲介の依頼はできません。
自己発見取引の場合は、依頼した仲介会社を介さずに不動産を売ることができます。
■ 一般媒介
売り手は、複数の不動産会社に対して仲介の依頼をすることができます。
３つの媒介の中で、媒介を依頼する不動産会社へのしばりが
一番少ない契約法です。
３種類の媒介契約の中で、どの契約が一番有利？
今日もこの人に訊いてみましょう。
（山田さん談）
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
一見するとひとつの不動産会社に任せない一般媒介が
一番早く決まりそうですが、僕はあまりオススメしていません。
一般的に、お客様にお任せいただく比重の高い専任媒介の方が
不動産会社は一生懸命仕事します。（笑）
自分が動かないとお客様の物件が売れないわけですから。
また、仲介の場合売り主さんと買い主さんからそれぞれ
【物件の成約価格×３％＋６万円】 の報酬をいただくのですが、
売り主さんから報酬をもらえることが確定しない一般媒介の場合
“安くてもいいからとにかく、自社で決めて手数料収入を確定させる”
契約優先的な営業をされる危険性もあります。
コワモテの、口のうまい不動産屋さんにこの価格で売りましょうと言われたら
ＮＯとは言いにくいですもんね。
それなら、安心できる会社と専任媒介契約を結んで
交通整理を任せた方がいいと思うんです。
自己発見取引ができる場合は、ムリに手数料をいただく必要もありませんので
専属専任媒介である必要はないんじゃないでしょうか。
▲「お客様の大切な物件を少しでも高く売る」のがポリシーだと語る山田さん。「もちろん、一般媒介だから手を抜くってことはありませんけどね。」
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
なるほど。
信用できる担当に出会えれば、専任（専属）媒介を選んで
売値やライフプランの相談をするのがいいのかもしれませんね。
※ 情報掲載日 08/01/23 次回更新予定日 08/01/25
アンサークリエイション仲介 公式ＨＰへこのサイトのＴＯＰ・最新情報へ（アンサークリエイション仲介サイト）
日時: 2008年01月29日 18:35 | コメント (0) | トラックバック (0)
09-2008.01
これまで媒介の種類や査定のことをお話してきましたが、
そもそも “仲介の仕組み” については触れていませんでしたね。
「そ～んなの、常識」と思われるかもしれませんが、
今回はキホンに立ち返って、さっくりとご説明します。
不動産仲介のしくみとは？
中古の不動産を、買いたい人と売りたい人。
お互いにニーズがあっても、
売りたい人はどこに買ってくれる人がいるのか
買いたい人はどこに売ってくれる物件があるのか
わかりません。
そこで、消費者はそんな人たちの悩み相談所である仲介会社に
自分の物件を持ち寄ったり、希望の物件がないか尋ねます。
■ 売主と買主を仲介する会社が同じ
そこで見事両者の希望が合えば、売買成立。
仲介会社は売主と買主の両方から、仲介手数料をもらうことになります。
この手数料の上限は決められていて（※１）、契約が成立しなければ
徴収することはできません。
※１ 売主・買主の両方からそれぞれ、物件の成約価格×３％＋６万円
ですので、この場合２０００万円の物件なら仲介屋さんは１３２万円の売り上げ。
■ 売主と買主を仲介する会社が別
そんな風にうまくいけばいいんですが、
ひとつの仲介会社が持つ物件情報とお客さんの間で
いつもうまく要望が一致して、取引が成立するとは限りません。
そんな時は、取引に２つの仲介会社が絡むことになります。
売りたい会社は、物件情報を公開して他の仲介会社からのお客さんの紹介を受け
買いたい会社は、公開された物件情報（※２）の中からお客さんの希望の物件を探す。
そうしてうまく取引が成立すると、
仲介会社は売主か買主の片方から手数料をもらいます。
この場合、２０００万円の物件の取引で仲介Ａ社とＢ社がそれぞれ６６万円の売り上げ。
不動産情報の共有！？ 不動産流通機構・レインズ
ここでキモになるのが、※２の物件情報の公開 です。
中古物件の情報は、不動産流通機構（通称レインズ）という不動産会社のネットワークに
ストックされています。
特に専任媒介の物件の場合、不動産会社は媒介契約を結んだ日の翌営業日～７日以内、
専属専任媒介の場合は同じく翌営業日から４日以内に
物件情報を登録しなくてはいけません。
そのおかげで物件情報が共有され、円滑な取引ができるんですねぇ。
<< （専属）専任媒介について 詳しくはコチラの過去記事 >>
・・・ということは、買いたい場合はどの不動産会社を選んでも
持っている売り物件の情報量はほぼ同じってことか。
仲介は、担当者が信頼できる会社がイチバンってことですかね。
※ 情報掲載日 08/01/29 次回更新予定日 08/02/01
日時: 2008年02月07日 08:40 | コメント (0) | トラックバック (0)
02-2008.02
PH WASH（ペーハー ウォッシュ）・エコな洗剤
先日取材にうかがうと、山田さんが何かの資料を見せてくれました。
ん？なんですか、ソレは。
▲何かの資料を見せる山田さん。
（山田さん談）
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
昨日、弊社と媒介契約を結んで頂いているお客様のところへ行ってきました。
先日もご紹介した、名東区一社の５ＬＤＫ一戸建ての売主様。
お仕事でエコな洗剤を販売されているんです。
界面活性剤を使用しない、サプリメントの材料としても使用されている物質を
原料にしてつくった洗剤だそうで。
このサイトを見て頂いている方に
この情報がお役に立つんじゃないかと思い、お話を聞いてきました！
▲そんな山田さんがとった取材メモの全容。・・・ざっくりですね。（笑）ほほぅ、国連ビルに展示されているのか～。
革製品用やじゅうたん用など、用途別に種類あり。タバコのヤニ汚れに効果的、除菌・抗菌や掃除後の汚れの再付着軽減にもなるようです。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
なんでも、
“洗剤による毛足の痛み” のせいで洗剤を使っていなかった某有名な絨毯を扱う企業が
「PH WASHなら絨毯の毛足も痛まない！」 と採用を決めたのだとか。
・・・詳しくは山田さんの取材より、このサイトを見た方が良いと思います。（笑）
なんかすっごい汚れ落ちてますよ。
PH WASH公式サイト
媒体契約、売り主さんへの進捗報告
さて、山田さんが売主さんのところへ何をしに行ったかというと
一社の戸建の販売進捗の報告。
手持ちの不動産を売る依頼を仲介会社にするのが媒介契約ですが、
売り手側の不動産会社を限定した専任媒介の場合
不動産会社から売主に、２週間に１度進捗状況の報告をする義務があります。
※ 用語の意味がよく分からない、って方は過去の記事（１月）へ
「本来は書類の提出でＯＫなのですが、僕は
お忙しい売主さんのご迷惑にならない範囲で極力うかがうようにしています。
ご希望の条件を引き出せる買主さんに出会えるまで時間がかかることもありますし、
直接顔を見せてお話しした方が、売主さんの不安を解消しやすいでしょうから。」
と、山田さん。
▲もちろん、書面も持っていくようです。“業務処理状況報告書” の一部。ネット経由の個人さんや他の仲介業者からの問い合わせの数、現地案内の様子などが報告されます。
なるほど。 Face to Face が信条なんですね。
物件の販売中に、資金面の状況が変わることもないとは言えません。
それに応じて、
販売価格の変更やどんな人に買ってほしいか改めて相談したい時も、
例えば暇潰しの雑談で仕事の愚痴を誰かに言いたいだけの時も（笑）、
担当者が顔を見せるっていうのはなかなか良さそうです。
<< 名東区一社一戸建ての詳細はコチラ >>
※ 次回更新予定日 08/02/11
物件情報は掲載日時点のもので、売約済になっている場合もあります。
日時: 2008年02月11日 08:18 | コメント (0) | トラックバック (0)
03-2008.02
住宅を買う際に利用する、住宅ローン
家を買う前の資金計画、大切ですね。
「２０００万円だろうと３０００万円だろうと、ニコニコ現金払い！」
ができるうらやましい方はモチロン現金でもＯＫ。
大抵の場合は、住宅ローンを利用することになります。
住宅ローンは大きく分けて、
・ 住宅金融支援機構（旧 住宅金融公庫）
・ 民間の銀行ローン
があり、カーローンなどのその他のローンより
金利が安く設定されています。
住宅ローンを借りる前に・・・事前審査が必要です
ローンを借りる、とはいえ「いくら借りられるのか」は人それぞれ。
購入しようとする物件の価格や諸費用によっても違います。
購入価格以外の諸費用はいくらかかるか、
毎月の返済はいくらが適当か、
現在借入中の他のローンとの兼ね合いはどうするか、 など
購入資金計画を不動産屋の担当者と相談して、借入したい額を決めたら
本当にその額の借り入れが可能か金融機関に相談します。
これを、事前審査と言います。
▲これが、その際に記入する住宅ローン事前審査の申込用紙。審査する銀行によって用紙は違います。ナニナニ、記入事項は名前と生年月日、勤務先、勤務年数、連絡先、購入の資金計画などかぁ・・・。
その他、源泉徴収票・健康保険証・身分証明書（運転免許証）の写し、認印が必要です。
（山田さん談）
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
山田です。
事前審査は、必要書類を集めて頂き
各金融機関の事前相談書にご本人がご記入いただくだけでＯＫです。
ご勤務の状況によって必要書類が増える場合もありますが
銀行担当者とのやりとり、お客様個人のケースでの必要書類の確認なども
引き受けさせて頂けます。
購入後にムリのない生活を送るためにも大切な資金計画。
事前に審査をして、では実際にいくら借りるのか、何年返済にしようか、
各金融機関で違う金利や貸し付け条件も併せて、ご相談させてください。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
銀行に直接行って、事前審査をお願いするも良し。
いろんな金融機関で比較検討するためや、
借入可能額がちょっと届かなくて資金計画が成り立たない場合の
売主さんへの交渉や他の物件の紹介などスムーズにやってくれる
不動産屋にローンの事前審査まで一括でお願いしちゃうも良し。
ちなみに、審査の回答は通常１～４日で出るんだとか。
事前審査をしても、買わないといけないわけではないそうですので
買えるかどうかもわからず購入を悩むよりも、まず
いくら借りられるのかシロクロつけておくとスマートかも知れません。
※ 次回更新予定日 08/02/14
物件情報は掲載日時点のもので、売約済になっている場合もあります。
日時: 2008年02月14日 08:09 | コメント (0) | トラックバック (0)
04-2008.02
不動産の契約の際に、必ず必要なこと。重要事項説明とは？
▲そろそろお馴染みになったでしょうか。我らが山田さん。今日はなんだか神妙な感じです。
山田さん、なんだか神妙な雰囲気・・・と思ったら
今週専任で媒介契約を受けているマンションの契約をするとのこと。
いい買主さんと出会えたみたいで、良かったですねぇ。
契約の際は、中古物件でなくてもその不動産に関わる重要なことを
不動産会社が買主さんに説明する義務があり、
それを重要事項説明、と言います。
そんな訳で、ヌケがあってはいけないと神妙なオーラを漂わせて
重要事項説明に必要な書類を用意していたようです。
マンションは管理が大事！契約の際の確認事項
マンションには通常、居住者で組織する管理組合があって
管理組合と契約を結んだ管理会社が管理をしています。
さらに、マンションの何年に一度かの大規模な修繕に備えて
所有者全員で費用を積み立てています。
管理人さん、キレイに掃除してくれてる？
なんてことは見学の際にチェックすれば良いことですが
それ以外にも、中古でも特にマンションの購入に際しては
確認しておきたいことはイロイロ。
契約の際には、こんなこと ↓ を仲介会社の依頼により管理会社が書面で報告書を提出。
それが契約時に重要事項説明書と一緒に受け取れます。
・ 管理費などの月額
・ 修繕積立金の総額
・ 前所有者の管理費などの滞納の有無 （有る場合はその額）
・ 大規模修繕工事の実施の状況 （予定時期）
・ 管理費等の改定予定
・ 駐車場契約の承継の可否
・ 駐車場の空き状況
・ ペット飼育の可否 （飼育できるペットの規定など）
・ 住戸内の内装工事の制限
・ 町内会費の有無
・ ＣＡＴＶ ・ 光ケーブルについて
・ 管理形態 （巡回など）
・ アスベスト使用の有無の調査
・ 耐震診断の調査
などなど・・・
うわぁ、いっぱいありますね～。
住み始めてから、関係してきそうなことばかり。
さらに詳しく知りたい場合、事前に質問しておけば
契約の際の書類としてその回答を追加添付してもらえるそうですよ。
※ 次回更新予定日 08/02/16
日時: 2008年02月16日 08:35 | コメント (0) | トラックバック (0)
05-2008.02
中古物件契約の際の確認事項シリーズ。
「法務局で、登記簿謄本を取ってきたよ。」
という山田さんに、ご足労様ですと心の中で唱えつつ
「ところで、登記簿って何ですか？」 と訊いてみました。
知っているようで、よく知らない・・・という方のために
山田さんにより易しくソシャク・説明された “登記” について復習します。（笑）
▲登記って何？という社会人としてあまりに基本的な質問に動揺を隠せないながらも懸命に説明する山田さん。ついでに画像も荒れてます。
登記とは？登記簿謄本には何が書かれている？
山田さんの説明によると、
【登記とは】
土地や建物について所在・面積などと権利関係を国の機関（法務局）が
管理する帳簿に記載し、一般に公開すること。
登記簿とは、その記載された帳簿のこと。
▲山田さんが取ってきた登記簿謄本。こーゆう不動産があって、これこの人の～と、書き連ねてあるわけです。
誰でも、法務局で一部1000円で取れるそうです。ちょっと高い気が・・・。
特定物件の情報のため、モザイクでお届けします。
住所、最初の所有者（マンションの場合は、売主のデベロッパー）の他に
その物件の過去の所有者が記載されています。
売主の次に所有権を持ったのは誰か、それはいつか、原因（売買など）は何か？
抵当権が設定されたのはいつで、それが抹消したのはいつか？
ここで重要な確認事項は主に２つ、
抵当権は末梢されているか？
現在の所有者は売主であるか？
【抵当権は末梢されているか？】
住宅として不動産を買う時、住宅ローンを組むと多くの場合
購入した不動産が抵当に入り、ローンを全額返済すると抵当権は抹消されます。
登記簿謄本を見れば、
自分が不動産を購入した後に 「前の所有者の抵当権が残ってる！」
・・・なんてことがないように、
現在その物件に抵当権が設定されているか確認できるというわけです。
【現在の所有者は売主であるか？】
前の所有者が権利や財産関係で、例えば何かモメて
法的に所有者でない人と売買契約を結んでしまう・・・。
後になって、「そんな売買、した覚えないですよ！」とモメることがないように
きちんと確認しておきます。
こうして権利関係をきちんと確認して、売買契約が成立すると
自分が新しい所有者であることを登記簿謄本に記載。
これで、晴れて正式にその不動産の権利を主張できるようになります。
最後に、ここ数回コメントしていない山田さんから一言。
（山田さん談）
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
山田です。
この登記簿謄本、 「最新で謄本を取ってから契約までの間、
知らないうちに登記の内容が変わってた！」
なんてことが後から起きないように、僕はできるだけ
契約の当日か、できなければ直近に法務局に行くようにしています。
後で権利関係でモメて、せっかくの新しい住まいの購入が
嫌な思い出になるとあまりに残念ですから。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
ちなみに、山田さん時間で直近とは“前日”だそうです。ほんと直近・・・。
本日は授業、ありがとうございました。
※ 次回更新予定日 08/02/18
日時: 2008年02月18日 08:56 | コメント (0) | トラックバック (0)
06-2008.02
中古物件契約の際の確認事項シリーズ。
中古物件の契約に備えて山田さんが用意した資料の中に、
その土地の用途地域を示す一枚がありました。
用途地域とは？
都市計画のために、市街地の大枠としての土地利用を定めるものです
▲山田さんが市役所で取ってきた用途地域を示すマップ。用途別に、地図が色分けされています。なるほど、緑色の矢印（ぼかしてあります）が指し示すこの土地はピンクの近隣商業地域。南側には、黄色の第一種住居地域がありますね。
用途地域には12種類あり、それぞれの目的に応じて建てられる建物の種類が決められます。
大きく分けて住居・商業・工業の地域分け。
昔懐かし、シムシティみたいなもんですね。（←市長になるゲーム。ご存知ですよねっ！？）
軽いノリで言うと、
「この地域には工場建てていいよ、ここは背の低い住宅だけね。」
と、何を建てていいか用途を決めてまちづくりをしていこうというもの。
確かに、これも購入の際には知りたいことです。
用途地域は絶対に変更されることはない！ とは言えませんが
知っておくことで将来の住環境をある程度予測することができます。
例えば、
第一種低層住居専用地域 → 低層住宅しか建たない。
工場が家の近くにあると嫌だ！という人はこの地域など。
これは私見、と前置きして
建物の該当する土地自体の用途も大切ですが、
マンションの場合 “南側隣地” の用途を確認するとたまに面白い物件があります。
高層のマンション自体は
背の高い建物の建設を規制する地域に建てることはできませんが、
“建物のすぐ南側が第一種低層住居専用地域” の物件に出会ったらラッキー！
川や線路など、物理的に隣地に高い建物が建たなさそうな土地でなくても
将来の日当たりや見晴らしが確保されやすいんです。
用途地域は、名古屋市のホームページ内でも確認できます。
お住まいの地域の用途が気になる方、住まい探しの参考に、ご覧くださいね。
<< 名古屋市都市計画情報提供サービスはコチラ >>
<<用途地域の種類と何が建てられるか、指定の基準はコチラ >>
※ よかったら、２つのページを突き合わせて見てください。
山田さん、ホームページでも確認できるのに何で市役所まで行ったんだろう・・・。
きいてみたら、
「何か確認事項が出てきたら、即各部署で調査するため。
担当部署にヒアリングしないとわからないことも多いんですよ。」
だそうです。
▲法務局・市役所と奔走して、ゆっくりと休憩する山田さん。契約に備えて充電中です。
※ 次回更新予定日 08/02/20
日時: 2008年02月20日 08:27 | コメント (0) | トラックバック (0)
07-2008.02
中古物件契約の際の確認事項シリーズ。
最終回はコチラでございます。
忘れちゃいけない固定資産税、土地や家屋の評価額証明書
賃貸ならいいけれど、不動産を手にするとかかるもの。
そう、固定資産税。
中古物件契約の際の資料として、最後にご紹介するのが
この固定資産税や都市計画税を算出するための
“固定資産税評価額証明書” です。
▲いよいよ契約です。
マンションや戸建ての場合、土地と家屋について２枚あり
登記簿謄本に記載されている現在の所有者や不動産の所在地、
面積などとともに固定資産税と都市計画税の標準額が記載されたものです。
評価は路線価などを基準に国が定めるもの。
この証明書は、仲介会社が委任状をうけて区役所まで取りにいってくれます。
最後に、中古の不動産の契約では・・・
はい、山田さんどうぞ。
（山田さん談）
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
山田です。
管理について・登記簿謄本・用途地域について・固定資産税評価証明書など
何枚かの添付資料をご紹介してもらいましたが、
中古物件の契約に関わって僕が準備する資料はこれだけとは限りません。
添付資料含め、重要事項説明書や契約書など
それまでのお客様との個別のやりとりや取引の条件に応じて
毎回、必要だと思われる内容を追加記載、資料をご用意します。
新築の販売と違って、中古は売買するモノも売主様も買主様もひとり、ひとつ。
ご契約も既定のフォーマットではできません。
▲準備万端で充電完了！姿勢を正して契約に挑む山田さんです。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
仲介担当者は毎回、違う重要事項説明書をつくる・・・。
山田さんの座右の銘が、 “親切・丁寧・一生懸命” だという理由が
分かってきた気がします。
今回のご契約、つつがなく進み
売主さん・買主さんにとっての新しい・より良い生活のスタートになりますように。
※ 次回更新予定日 08/02/22
日時: 2008年02月22日 18:59 | コメント (0) | トラックバック (0)
08-2008.02
新築なんて手が出ない！中古の物件が欲しいんだけど・・・。
自分の住んでいるエリアには新築マンションがやたらと建設されている。
そんな状況の方、いませんか？
実は、そんな時こそ中古物件の狙い時だったりするんです。
一体どういうことでしょうか？
新築マンションのあるところに中古物件あり！
よく考えればわかることなのですが、
マンションに限らず、戸建の宅地などその地域でたくさんの住宅が供給された場合
新しい住まいを手に入れた人が、それまでに住んでいた住まいを売ることがあります。
俗に言う、 “買い替え” ってヤツです。
一般に新築の住宅の購入者が前にどこに住んでいたかを見ると、
一番多いのは 「賃貸住宅からの住み替え」。
家賃がもったいない！って訳で、購入する方が多いんですね。
その他、
・ 実家からの世帯分け
・ 社宅からの脱出
などがありますが、それらと並んで要望があるのが “前の住まいを売って買う”
買い替えなんです。
新しい住まいを購入して、新築を買う場合
「今の住まいがあまりに古い」 ための購入もありますが、多くの場合は
「子どもが大きくなって、今の住まいが手狭」 とか、逆に
「子どもが独立して、今の住まいが広すぎる」 とか
「もっと便利なところに引っ越したい」 とか。
今の住まいに不満がある、というよりはライフスタイルや思考の変化によって
住み替えを望む、というケースが多いんです。
▲こう新築があって、中古があって。い～と～まきまき・・・
ホットペッパーの吹き替えＣＭ風に、山田さんの写真で遊んでみました。
絶対数としてはこの“買い替え”の人はそんなに多くはないようですが、
新築が売れるってことは、中古の買い替えが起こっている可能性がある、ということ。
「新築マンションも見学したけど、やっぱりもっと安く買いたい！」 という時は
新築マンションの販売スタッフに、
「このマンションを買った人で、逆に家を売るって人いませんか？」
と訊いてみるのもアリかもしれません。
その会社が、仲介部門をもっていれば
直接紹介してもらえる可能性もありますし、
「なんでウリにだされたんだ？」 「縁起の悪い中古は嫌！」
というケッペキさん（←かく言うわたしも、潔癖です）は
“新しい住まいへの住み替え” という華々しい理由で（笑）売りに出された
お金の貯まりそうな縁起のいい住まいに出会える可能性がありますよ。
山田さんの活躍するアンサークリエイションでは、
新築販売部隊で、名古屋市西区・豊田市・知多市でマンションを販売中。
▲新築もいいなぁ・・・（笑）。新築でも中古でも、分譲ってリビングの広さが賃貸とは比較になりませんね。
出物があるかどうかはわかりませんが、
気になる方は問い合わせてみてもいいかも知れませんね。
※ 次回更新予定日 08/02/25
日時: 2008年02月25日 08:55 | コメント (0) | トラックバック (0)
09-2008.02
リフォーム会社さんも紹介します！
突然ですが、ワタクシ戸建というよりマンション派。
実家は一戸建てなんですが、賃貸でもマンションに住んじゃうと
「自分が管理するなら一戸建てはムリだな・・・」 と無精にも思います。
で、買うとして費用のことを考えると中古なんですが
どうも潔癖なフシがあって、前の居住者が使ったママはちょっと嫌。
少なくともクロスくらいは張り替えたいな、と。
そう、中古とリフォームは切っても切れない関係です。
アンサークリエイションの仲介事業部、我らが山田さんは
そんなお客さんのニーズに応える秘密兵器を用意しているようです。
▲ん？この方は・・・。何かメモしてますね。
（山田さん談）
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
山田です。
新しい住まい。
中古でももちろん、せっかく購入したらキレイに気持ちよく住みたいですよね。
そんな時、私がご紹介させていただくのが、『赤堀インテリア』さんです。
私が赤堀インテリアの赤堀社長と出会ってから、はや10数年。
マンションの内装リフォームはもちろんのこと、
一戸建ての改装、増築・減築、解体とお願いした件数は200件近く。
▲赤堀さんとの縁についてアツク語る山田さん。
という訳で、最初の写真はその赤堀社長です。
なんでもこなせるスペシャリストなんですが、私が一番信頼しているのが
仕事が丁寧で責任感が非常に強いところなんです。
ご紹介したお客様にもその仕事ぶり・人柄が大変好評で、
リフォームが終わったあとに、
お友達を紹介されたりしてリフォーム依頼が殺到しているらしいですよ。
リフォームって巷でよく噂にする悪徳業者もいますので、
仕事が間違いない業者は安心してご紹介できるんです。
せっかくご購入いただいたお客様には、気持ちよく住んでいただきたいですから。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
確かに、仕事もプライベートで付き合うお店も、
大事なのは人！
“クレームの無いリフォーム業者” を紹介してもらえるのは、
ありがたいですね。
・・・さて山田さん、その赤堀社長との最強タッグで
契約する物件のリフォームの下見に行ったようです。
その様子は、次回でお伝えします★
※ 次回更新予定日 08/02/28
日時: 2008年02月28日 08:20 | コメント (0) | トラックバック (0)
10-2008.02
リフォームのための下見の様子をお届けします
一度リフォームの仕事をした人から知り合いを紹介されるほど
評判のリフォーム業者、赤堀さん。
アンサークリエイション仲介部門の山田さんが、
１０年来信頼して取引のあった物件のリフォームを任せている人です。
その山田さんと赤堀さん
今回も契約物件のリフォームのため、下見に行ったようで。
▲おおお、なんか測ってますね。この人が赤堀さんです。
▲ん？この機械は？？
↑赤堀社長が持っているコレ、
現場に立ち会った山田さんをびっくりさせた最新兵器。
電子式のメジャーなんですが、その機械を壁に当てて、反対側の壁に向けると・・・
寸法が瞬時に測れてしまうモノです。
▲カベに当ててる当ててる。今までのリフォーム業者のイメージですと、メジャーをジャラジャラしながら寸法を測るって感じでしたけど・・・
メジャーも進化してますねぇ。
調べたら、一般家庭用の手軽なものなら \3,980 とかで手に入るもの。
これなら寸法間違わないなぁ・・・。
ひとりで測れるし、ケガもしない。
ちなみに赤堀さんが着ているフリース、
「モテフリース」と言って、アンサークリエイションのオリジナルウェアだそうです。
裏地には、山田さんのスペシャル写真がプリントされているそうで。
（ほんとです）
なんでも、強風が吹くと 「スゴクいい感じ」 になるとか。
山田さん、赤堀さんにプレゼントしたんでしょうか。
購入ご希望の方は、お問い合わせください （笑）
お世話になった業者さんやクライアントさん用に、年末に特別に作っているみたいですが
在庫があるかも知れませんよ。
赤堀インテリアに興味のある方はコチラ
今回のように、クロスなど張り替えてキレイにするだけでなく、
「このカベ取って、リビング広くして！」 とか 「和室潰してフローリングに！」 とか
いろんな相談にも乗ってくれます。
他にも店舗・病院なんかの改装もやっているそうですので
ご興味のある方はＨＰをのぞいてみてくださいね。
<< 有限会社 赤堀インテリアの公式ＨＰはコチラ >>
<< ついでに、“モテフリース”へのお問い合わせはコチラまで（笑） >>
※ 次回更新予定日 08/03/03
日時: 2008年03月10日 08:08 | コメント (0) | トラックバック (0)
3-2008.03
測量とは？
土地や一戸建てを購入しようと思ったとき
また、現在一戸建てに住んでいる場合で
『一体自分の土地はどこまでなのかな？』
『この塀は隣の人の物なのかな？ウチのかな？』とか
考えたことはありませんか？
近隣とのトラブルのひとつに、境界をめぐる問題があります。
通常は隣地または道路との境界に杭または鋲が入っていて
どこまでが誰の土地か、境界を証明しています。
▲売買される土地は、こんな感じになっています。
隣地にも戸建てが建っているので、境目を明確にしなければいけません。
新しく造成して作られた団地や区画整理をした
エリアはまずしっかりとした境界が確定していますが
郊外の古い町並みエリアとか、
ずっと更地（建物が建っていない状態の土地）だと
境界杭が無かったり、
あっても古くて斜めに入っていたりするケースが見受けられます。
そんな時、その土地の境界を明確にするのが測量です。
測量の費用は誰の負担？
測量は、原則売主の費用負担でおこなうもの。
境界を示す杭が１本でも不確かな場合は、大抵行うそうです。
土地や土地付きの一戸建てを買う場合、
契約時の書類に特約として測量の証明書を付けることを記載します。
・ その土地に関する “確定測量図” を添付すること
・ 隣接の土地の所有者などから合意が得られず、土地境界を明確に出来ない場合は
契約を解消することができること
を明示しています。
通常の不動産会社なら、不確かな点があればまず行うことですが
例に漏れず、山田さんもちゃんと測量してきたようです。
▲「トラブル回避のためだけだなく当事者全員のためにも、測量はきちんとやりますよ。優良不動産屋ですから。」
と山田さん。自分で言ってテレてます。
次回はその様子と測量・調査報告書についてお届けしますね。
※ 次回更新予定日 08/03/12
日時: 2008年03月12日 16:51 | コメント (0) | トラックバック (0)
4-2008.03
契約済みの土地の測量、仲介会社も立会います
前回お話した、隣地との敷地境界線を明らかにする“測量”。
その測量結果は買主に報告書として報告され、
その旨は契約時の特約事項として記載されます。
先日、仲介王（←勝手に命名）の山田さんが
その測量に立ち会ったようです。山田さん、どうぞ。
▲我らが山田さん。この人です。
（山田さん談）
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
先日、昨年末にご契約させていただいた江南市の土地の
決済およびお引渡しが無事完了いたしました。
今回の土地も、隣地境界との境を示す杭はあったものの、
斜めに入っていたりしてはっきりとした境界確認が
できない状況でした。
そんな時は土地家屋調査士・測量士さんに測量を依頼します。
今回は、江南市との道路境界まで確定させる確定測量をしました。
依頼したのは柴田測量事務所の柴田社長です。
この方は、私が10年程測量をお願いしている測量士さん。
フットワークが良いスタッフもいて、安心しておまかせできます。
柴田測量事務所 HP
柴田さんはじめ、スタッフのかたの人柄のおかげで
隣地の方も気持ちよく境界立会いをしていただき
無事に境界が確定しました。
面積も若干増えて売主・買主様にも喜んでいただくことができました。
ひとつ取引にもいろんな方のご協力があって、
改めて感謝の気持ちでいっぱいになりました。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
▲左：今回測量した江南の土地。確かに、隣地がたくさんありそうな雰囲気ですねぇ。
右：これが完成した調査報告書です。
晴れて完成した報告書。
次回は、そこに記載されている内容をご紹介します。
※ 次回更新予定日 08/03/14
日時: 2008年03月14日 10:49 | コメント (0) | トラックバック (0)
5-2008.03
境界標の写真や立会風景など。実際の書類はこうなっています。
戸建や土地の契約の際に確認したい、大切なこと。
隣地との境を明確にする測量の結果が示されている“土地測量成果報告書”とは。
▲左： 柴田設計事務所から出された今回の測量の報告書。表紙です。
右： 目次を参照。１．確定測量図 ２．位置図 ３．公図写し ４．隣地所有者一覧表 ５．境界立会確認書 ６．境界標写真 ７．立会風景 って書いてありますね。
▲隣地所有者一覧。
左側に、立ち会った近隣の方のサイン。
右側に今回新たに立てた杭で囲まれた土地の形状と、その頂点部分５か所に立てられた杭の番号が書かれています。
これがあれば、境界標写真と現地に立てられてる杭を突き合わせて、後からでも境界確認ができますね。
▲こちらが、境界標写真。
今回の測量で新しく設定された隣地との境界を示す杭です。
ＫＰ１３とかって、番号がついてます。
▲立会風景。測量は、隣接の土地の所有者の立会いの上で行われました。
その風景も測量事務所さんが写真でおさえています。
みなさんの同意の上で境界をしっかり決めて、新しいご近所づきあいの始まりですね。
隣地の所有者全員が、立ち会って確認、サインする。
「測量って、ここまでやるんだ・・・」
というのが、ワタクシの正直な感想です。
土地に関わる近隣トラブルの心配はこれで解消させて、
気持ちよくご近所付き合いを始めたいですね。
※ 次回更新予定日 08/03/18
日時: 2008年03月25日 12:48 | コメント (0) | トラックバック (0)
6-2008.03
不動産購入時の費用、忘れがちなのは・・・
先日、アンサークリエイション仲介事業部の山田さんと
10年来一緒に仕事をしているリフォーム業者さんをご紹介しましたが、
不動産を購入する際には購入価格だけでなく様々な費用が掛かります。
基本的な諸費用だけでも
・ 登記費用
・ 契約書貼付用印紙代
・ 仲介手数料
・ 住宅ローン借入費用
・ 固定資産税等清算金
・ リフォーム費用
ナドナド。
その中で、全体の資金計画を狂わせがちなのが
エアコン・照明を含めたインテリア費用なんだそうです。
当初は、「今使っている家具をそのまま持ってきて使えばいいや！」
と考えていたのが、いざ引越しが近づいてくると
新居にあわせた照明器具やリビングセットなんかがどうしても欲しくなる・・・。
購入の資金計画を立てる際にその費用を考えておかないと
予想外の出費に苦しむ事になります。
実際、そんなケースも少なくないんだそうで・・・。
購入時にインテリアも一緒に考えましょう！
そう、インテリアの費用も購入時に考えておかなければいけないんです。
「こんな部屋にしたい！」というイメージはあっても、実際にイメージを形にするには
イメージに合うものが見付からなくて家具屋さんを回ったり、
購入する物件のサイズを測ったり、費用をもう一度考えたり・・・。
かけなくてはいけない手間がたくさん。 （疲れそう・・・）
アンサークリエイションでは
「購入時の資金計画の際にインテリアの費用もあわせて考えてもらいたい」
「わずらわしい諸々も、一緒に相談してもらっていい」
という意図を込め、空間インテリア事業部を新設したとのこと。
専属の女性コーディネーターは、田中 佳代（たなか かよ）さんです。
▲新築マンションのモデルルームのコーディネートから個別のインテリア相談までなんでもこなすスーパーコーディネーターの田中さん。
その鋭い感性とやさしい人柄が好評です。
キュートな雰囲気からは想像しにくいかもしれませんが、
インテリアに関してアツイ想いを持っている田中さん。
「住まいは、住む人のためのもの。
不動産会社の事情ばかりが優先されてはつまらない！
その空間で暮らす人にとっての、最適な空間をコーディネートしたいです。」
と語っていらっしゃいました。
田中さんは一家の主婦でもある方ですので、
“モデルルーム” のテクニックを使った “住みやすいお部屋” のデザインがお得意だそうですよ。
※ 次回更新予定日 08/03/27
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このサイトのＴＯＰ・最新情報へ（アンサークリエイション仲介サイト）
日時: 2008年03月31日 22:16 | コメント (0) | トラックバック (0)
7-2008.03
住宅購入時に必要な、火災保険の加入
不動産を購入するときにかかるのは、大いなるお金と手間。
「出費」とともに役所に行ったり家具を買ったりと、いろんな「時間」を必要としますが
そんな中で忘れてはならないのが、火災保険への加入です。
せっかく買った家、もちろん大事に使うとは思いますが
隣の家からの延焼とか、地震の被害とか、考えられるリスクに対しては
手を打っておかないと。
これまでご紹介したリフォームやインテリアのコーディネートだけでなく、
“住宅購入時にかかるお客さんの手間を一切お任せいただきたい！”
とイキゴムアンサークリエイション仲介事業部の山田さんが
もう一つ、メニューを紹介してくれました。
アンサークリエイション、火災保険の代理店もやっているようです。
▲アンサークリエイションで住宅購入時、一緒に火災保険に入ると「申込書に記載する」「保険料を入金する」だけで、保険加入ができちゃいます。
楽だなぁ。
アンサークリエイションの保険パートナーはこの人！
アンサークリエイションが代理店契約を結んでいるのは、
朝日火災海上保険さん。
担当者は、営業一課の田中さんです。
▲この道17年の保険のスペシャリスト、田中さん。お仕事中失礼します。
ちなみに、アンサークリエイションが朝日火災さんとパートナーシップを結ぶことに決めたのは、担当者（田中さん）が良かったから、だそうです。アンサークリエイション経由で保険契約を結ぶと、田中さんには直接会う機会は少ないと思いますが、裏ではこの方が、シッカリバックアップしています。
火災保険や地震保険の保険料というのは
建物の構造・規模はもちろん、地域によっても保険料率が違います。
商品も店舗用・住宅用・工場用・自動車・家財などのいろいろな商品があり、
住宅用だけでも様々なオプションがあるようです。
数ある商品の中から自分にあった商品を選ぶ相談にも乗ってもらえますよ。
ちなみに、朝日火災との直接取引の場合も、代理店を通す場合も、
お客さんの払う費用に違いはありません。
（Feeを保険会社と代理店で分け合いますので。）
※ 次回更新予定日 08/04/03
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このサイトのＴＯＰ・最新情報へ（アンサークリエイション仲介サイト）
日時: 2008年07月22日 06:08 | コメント (0) | トラックバック (0)
7-2008.07
いやぁ、ほんとに暑い！
この暑いさなか、熱い戦い繰り広げてるヒト、ここにもひとり♪
アンサークリエイション山田さん、暑さに負けず、日々フル回転！
▲まさに東奔西走の日々！
彼イチオシの、『プラウド栄白川公園』の景色をバックに、つかの間の休息！？
今回からは彼のお仕事、
すなわち不動産仲介業さんの実像について紹介してみましょうか。
題して、
「教えて山田さん！売れる中古物件」
タイトルも一新し、仕切り直してGO！
================================================
【都心】 【エキチカ】 【チクアサ】 中古物件、まかせなさい！
復習ですが、彼が担当していた『サンパーク名古屋駅前』が、
無事に、納得価格で成約されたってお話しましたよね。
まさに、【都心】、かつ、【エキチカ】 【チクアサ】 物件の強みが
最大限発揮された結果だったと。
この、3条件、【中古物件、三種の神器】とでも名付けましょうか（笑）。
いや、【山田さんの三大栄養素】って言った方がいいかも。
そのココロは！？
とにかく、中古物件には、この3要素が、その成約の行方を決定づけると
言っても過言ではないほど重要であり、、、、
そして、こうした物件の売買仲介を手掛けることが、山田さんの生きるミナモトって訳です。
特に昨今、名古屋駅地区での商業ビルの建設ラッシュや、オフィスビルの乱立に伴って、
それらからほど近い、【都心物件】に対する注目度はウナギ上り。
とはいえ、なかなかこれだけの【都心】に、新築物件は出にくいですし、また
さすがに手が届きにくいですよねぇ。
路線価発表されるたびに、ためいき出ちゃいますもん。
となると、築10年前後の、いわゆる【チクアサ】中古物件に、人気集中なんですね。
「この【中古物件、三種の神器】さえあれば、
あとはもう、売買に関しては、ど～～っんとボクに任せちゃってください！」
そう豪語する山田さん。
実際、こんなチラシまで作っちゃったんですよぉ。
▲タイトル：『その男本気（マジ）につき』 って感じ（笑）！？
このマジな視線が狙うのは、これを読んでるアナタがお持ちの物件ですぞよ。
この横顔、マ、マ、マ、マ、マ、マ、マジ モード！？
そして、この視線の先にあるのは、決して中古マンションばかりではないそう。
最近は、千種区で、中古戸建て（もちろん土地付き！）も成約されたらしいので、
そのお話を、次回に！
★次回更新予定日／7月25日予定
================================================
アンサークリエイション仲介 公式HPへこのサイトのＴＯＰ・最新情報へ（アンサークリエイション仲介サイト）
日時: 2008年07月25日 06:04 | コメント (0) | トラックバック (0)
8-2008.07
どんなに涼しい顔してても、やっぱり暑いこの季節。
清涼系男子代表、アンサークリエイション山田さんも、
さすがに少々夏バテ気味です（笑）
▲涼しい顔して、実はハートの熱い山田さん
そんな彼が、今月成約した中古の戸建て物件。
今日は、そちらをご紹介するってお話でしたよね。
================================================
武勇伝♪ 武勇伝♪ ブユウデンデンデン♪
以前、7/12のページで、そもそも、中古物件の売買価格というものが、
どのようによって決定されるのか、というお話を少ししましたよね。
覚えていますか！？
●同様の間取りや、築年数などの条件による、過去の成約事例からの相場
●物件の立地
●周辺の環境
●リフォームによる付加価値
今回アンサークリエイション山田さんが成約にこぎつけたのは、戸建て物件。
こちらではまさに、上の「4番目」が功を奏した結果だそうなんです。
しかもコレ、山田さんのお目効き！
もともと、築年数が古い物件であったため、耐震性に若干の不安があり
ココに敢えてリフォームを施し、安心＆安全面をアピールした方が、
いい取引につながるのでは、と考えた山田さん。
事前にリフォーム業者さんと打ち合わせをし、
その結果も踏まえたうえで、売主さんとの価格調整を実施したんだそうです。
山田さんの狙いは、まさにドンピシャで、見事今月上旬、成約に至った、と！！
ちなみに、こちらは、名古屋市の東部に位置する、千種区宮根台。
この地域は、数年前に市営地下鉄が延伸したこともあり、
生活環境が整い、利便性がずいぶんと高まったと評判のエリアです。
お子様への教育も熱心で、必然的に、公立の小中学校のレベルが概して高い、
とうちゃみの耳にすら入ってきます。
そんな、住環境としては抜群の立地条件、これも、この物件の
大きな取り柄でしょうね。
さて、こちら、約60坪の土地、建物部分約47坪の物件、
上記のような立地とリフォームを踏まえ、
さ～てみなさん、お取引価格は、お・い・く・ら、でしょう・・・か！？
ずばり！
「2千万円台後半で成約です」と山田さん。
これを、高いとみるか安いとみるか、
もちろんそれは、その方の価値観と、生活観、またライフスタイル次第ですが、
ここで重要なのは、
売り手も、また買い手も、どちらも大変満足の行く結果だったということ！
まさに、『Win-Win』がモットーの担当者、アンサークリエイション山田さん。
みなちゃまの物件も、彼に託してみませんか！？
▲お取引ご希望の中古物件、いつでもお申しつけください！
★次回更新予定日／7月29日予定
================================================
アンサークリエイション仲介 公式HPへこのサイトのＴＯＰ・最新情報へ（アンサークリエイション仲介サイト）
日時: 2008年07月29日 06:25 | コメント (0) | トラックバック (0)
9-2008.07
趣味、『ヤフオク（ヤフーオークション）』と言って憚らない、うちゃみ。
最近は、子供服の落札に、日々血眼でぇ～す。
これまでは、もっぱら『落札』専門だったんですが、
先日初めて、『出品』にも手を出してみたんです。
いらなくなった『マレンコのソファー』。
以前ヤフオクで、清水飛び降りて『落札』したんですが、
やっぱり赤ちゃんのハイハイを阻止するということで、泣く泣く手放すことに。
いやぁ、それで初めて知りました。
モノを売るって大変！時間もかかるし、手間もかかる！
今さらながら、アンサークリエイション山田さんのご苦労に思い至ったうちゃみ、
中古売買の取引経験者気取って、成約までのその道のりを、山田さんに突撃です。
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山田さんに聞く！～中古物件売買成約までの道のり 其の一～
「具体的に、物件を売りたいと希望されるお客様がいらした場合、どういう手順で
成約までいたるんでか！？」
「いきなり【成約】ですか！？ 気が早いですね、うさみさん。まずはその前半戦をお話しますよ」
～と軽くジャブをくらったうちゃみ。
「お客さまからご連絡があった場合、まずは、お電話やメールで、分かる範囲の物件情報を伺います。
そして、何より、現地におじゃまして、物件を見せて頂きたいとお願いしています。」
「何せ、“物件を一目見たら、ある程度の査定はできる”という鑑識眼の持ち主ですもんね”」
～と、うちゃみも、先ほどのジャブにちょっと意地悪なお返し。
▲否定せず、素直に照れた山田さん。うちゃみのお返しジャブ、効いてないじゃ～ん！
「ただ、そこまで行きつくことでさえも、一苦労ですよ。
お客様も多忙ですし、スケジュールの調整だけで、意外に日にちが経ってしまうことも。」
～と、やや伏し目がちな山田さん
「やっぱり、現在の生活を、いくら仲介の担当者さんとは言え、他人様にお見せするわけですから、
多少なりとも抵抗あったりするのが普通かもしれませんよね。」
～と、生活者目線のうちゃみ。
「こちらも、お客様のご希望のお取引金額はもちろん、物件の状態や、今までの暮らしぶり、
今後のお話まで、いろいろとお伺いすることになりますし、やはりプラベートを見せて頂く感じかな。」
確かに、神経と根気のいるそのお仕事内容。
ここに至るまでに、数か月かかることもあるんだそうです。
いやぁ。中古ソファの売買なんて、同じ土俵にも上がれませんよね。
それにしても、アレ、全然売れない。。。。
次回、～成約までの道のり 其の二～をお届けしま～す。
▲中古ソファも、売っていただけるんでしょうか。山田さん！？（笑）
★次回更新予定日／7月31日予定
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アンサークリエイション仲介 公式HPへこのサイトのＴＯＰ・最新情報へ（アンサークリエイション仲介サイト）
日時: 2008年07月31日 06:55 | コメント (0) | トラックバック (0)
10-2008.07
前回ご紹介した、ヤフオク出品中の
うちゃみの『マレンコソファー』
出品から7日経っても入札者ゼロという状態が続き、
ヤフーのシステムで、『自動再出品』を繰り返して早3回目。
「興味あります」って連絡や、細かいこと質問してくる方は多数なんですが、
どうもそこから、『お取引成立』にまで、なかなか至りませんの。
「どうやったら売れるんでしょうか、山田さん」
と、その渋い横顔に、問いかける日々です。
▲引き続き、中古物件随時募集中デス！
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山田さんに聞く！～中古物件売買成約までの道のり 其の弐～
さて、前回に続き、中古物件売買成約までの、遥かなる道のり、
今回はその続編ですね。
前回は、物件を売りたいと希望されるお客様がいらした場合、
実際に物件の内覧をし、お客様の暮らしぶりなどをお伺いするというお仕事まで、
山田さんにお聞きしました。
「内覧を無事に終えたら、まずは、どのようにして売っていくかを考えます」
～ここからが腕の見せドコロ、って目をした山田さん。後は一気に話されました。
「たとえば、前回ご紹介した戸建物件のように、多少築年数が経っている場合、
一見不利と思われるその条件を、いかに好転させるか、それも一つの売り方なんです」
「他にも、リフォームの必要性の有無だけでなく、告知方法を考えるという作業もありますね。
WEB広告か、ポスティングか。またその実施はいつからか。」
「ポスティングひとつをとっても、どの範囲に、またどの層をターゲットに実施するか、
緻密な検証も必要です」
もちろん、価格交渉や、引き渡し時期などの細部にわたる調整も重ねていきますし、
見事成約した暁にも、待っているのはペーパーワークの嵐だそう。
そして、売主さんの引っ越しの後、買主さんの引っ越しが完了して初めて、
お取引された物件が、あらたな息吹を吹き込まれるというわけです。
▲「皆さん、年内に引っ越しまで完了されたいと希望されるでしょうから、
今から売り出し始めても、決して早すぎないくらいですよ！」
中古物件のお取引の完了までは、本当に長い道のり。
その長期レースを一緒に走ってくれる仲介の担当者さん、いかにその存在が重要か、
ご理解いただけるんぢゃないでしょうか。
「売らせてください」という山田さんに、「売ってください」というお客様、
どうぞ、ご連絡お待ちしておりま～す。
余談ですが、冒頭に紹介したうちゃみの『マレンコソファー』、
本日4回目の終了日を迎えますが、ご希望の方、いらっしゃいませんか、ねぇ！？
★次回更新予定日／8月2日予定
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アンサークリエイション仲介 公式HPへこのサイトのＴＯＰ・最新情報へ（アンサークリエイション仲介サイト）
日時: 2011年02月17日 07:15 | コメント (0) | トラックバック (0)
今回からは、不動産を売りたいという方必見！
物件を売ろう、と思い立ったとき
「仲介会社はいったいどんな手順で何をしてくれるのか？」を
アンサークリエイションのスタッフに教えてもらうシリーズが始まります。
今月からこのサイトを担当するのはワタクシ、住宅ライターの沢木です。
これまでの得意分野は主に新築マンションでしたが
より“上級者の香り(笑)”がする、中古物件の売買には興味シンシン。
前々から気になっていたことなどもバンバン聞いてみたいと思いますので
どうぞお付き合いください！
▲長く戸建てで暮らしたアクティブシニア世代が
利便性などに優れた都心マンションに住み替える例も多いようです。
…ウチの両親にも…すすめてみようかな(笑)
不動産売却の第一歩【査定】をしてもらうには？
さて、「自分の不動産を売りたい！」と思ったときのファーストアクションは
その物件がいくらで売れるのか？を知るための【査定】。
「FAXで査定できます！」「お気軽に！」なんて広告もよく目にしますが、
実態はどんなモノなんでしょう？
▲さっそくアンサークリエイションにお邪魔して、いろいろ聞いてきました！
受付はアロマの香りが漂って、なんかオシャレな雰囲気じゃないですか♪
まずはそもそも…
Q1：査定って、どうやっておこなうものなんですか？
「査定には【机上査定】と呼ばれるものと【実査定】の２種類があります。
【机上査定】は「ざっくりと相場を知りたい」という場合などにご利用いただくもの。
周辺の取引事例などを参考に算出するので、現地調査がなくてお手軽です。
所在地や築年数、広さなどを教えていただければＯＫですね。
回答も口頭でおこないますので、スピーディーなのもメリットです。
ただ戸建ての場合には、
実際に現地をチェックして資料を精査する【実査定】がオススメ。
●条件が似た成約事例が少ないこと（※マンションなら同じ建物内での事例がある場合も多い）
●管理の状態によって劣化の度合いがマチマチになること
などの理由から、
机上査定の金額と実査定金額との間でズレが生じやすいためです。
どちらの査定も無料でできますが、目的に合わせて選ぶことが大切です。」
なるほど。
ちなみに実査定をしてもらう場合、依頼主が用意するのは
●契約書 ●重要事項説明書 ●間取り図面 ●パンフレット
など、その物件を購入したときに入手した書類一式。
そのほかに必要な、諸々の書類・調査は
アンサークリエイションの皆さんにおまかせです。
登記簿謄本や公図の取得、用途地域や路線価の調査、
水道・ガスの埋設状況の調査などなどがおこなわれるそうです。
しかも（くどいですが）無料で！！！
でも…
Q２：そんなに手間暇かかるのに“気軽に査定”してもらって大丈夫なんですか(笑)？
「いや、ほんっと～～～～に、welcome なんです。
我々にしてみると、物件を仕入れることは非常に重要なことですので
そういう機会をいただけるのは嬉しいことです。
査定したからと言って即契約を！なんてことにもなりませんし(笑)
売るか売らないか迷っていらっしゃる場合に
判断材料にしていただくというのもいいと思いますよ。」
なるほど。
迷っているなら“プロの意見”を聞いてみるのも良いかもですね。
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ところで、不動産の査定をする場合も、
複数の業者さんにお願いする、いわゆるアイミツをとった方が良いんでしょうか。
次回はそのあたりを聞いてみましょう！
■次回更新予定日／2011年2月18日金曜日予定
※更新予定日は異なる場合があります。
【01-2011.02】
日時: 2011年02月18日 07:19 | コメント (0) | トラックバック (0)
さて前回に続いて、
所有不動産を【査定】してもらうときに押さえておきたいポイントを
チェックしていきます。
▲愛着のある我が家、その価値はいったいいくら？？？
査定結果を見るのはちょっとドキドキする瞬間かもしれません(笑)
査定にも合い見積もりは必要？査定書を見るポイントは？
今回も、アンサークリエイションの担当さんに聞いてみました。
Q：発注の基本は“合い見積もり”だと思うのですが、
査定を依頼する場合も同じなのでしょうか？
「そうですね。
合い見積もりをとることによって、
価格の見極めがしやすくなるというメリットもありますので
複数の見積もりをとってもいいと思います。」
なるほど。
自分なりの相場観を養うことは、大切かもしれませんね。
「ただし、フツウの見積もりと違うのは
“査定金額に一喜一憂してはダメ”ということです。
特に初めての売却の場合
「これくらいから売り出しましょう」ということで高めにつける【売り出し価格】と
「これだったら売れます」という【査定価格】を混同して、
単純に最高値を付けた業者さんを選んでしまうケースが多いようなんです。
売り出し価格のことを【査定価格】と説明してしまう会社もあるようですから
専門用語がわかりにくければわかるまで説明を求めるべきですね。」
▲こちらが査定書の一例。
一番左の書類の上の方に書いてある995万円というのが【査定額】。
これなら売れるだろう、という金額です。
その下に、「これくらいから売り出してはどうでしょう？」という提案、
すなわち売り出し価格の提案が記載されています。
これらを混同するのは危険ということですね！
また、どの方角で道路に接しているか、日当たりはどうかなどの諸条件、
周辺の売買事例なども詳しくかかれています。
なんだか・・・学校の通知表みたいですね(笑)。
この書類の他、登記簿謄本や公図など、役所で取得した書類も添付され
一冊に製本した状態で渡してくれるんだそうですよ。
書類を読むだけでは専門用語もたくさん出てきてわかりにくいかもしれませんが
アンサークリエイションの場合、
どのように査定結果を算出したのかをしっかりお客様に理解してもらえるように
丁寧な説明を心がけているそうです！
提示された金額の意味を、よく理解することが大事。
これが今日のポイントということですね！
確かに、高値で売り出しをすることが最終目的ではありませんから・・・。
また、このへんのやりとりをしていると、
その会社が誠実に対応してくれるかどうか、担当者との相性はどうかなども
見えてきそうです。
仲介会社は、売却成立までの“パートナー”。
個人情報や、ときにはおうちのお財布事情なんかも詳しくお話しするわけですから。
査定を通じて、信頼できる業者さんかどうかも合わせてチェックしましょう！
■次回更新予定日／2011年2月21日月曜日予定
※更新予定日は異なる場合があります。
【02-2011.02】
日時: 2011年02月23日 16:09 | コメント (0) | トラックバック (0)
所有不動産を売却したいとき
【査定】に続いておこなうのは【媒介契約】。
仲介会社との間で
「わたしの不動産を売ってね！」とお願いする契約を交わすわけですが
この媒介契約には
●専属専任媒介契約 ●専任媒介契約 ●一般媒介契約と、
３つの種別があります。
どの契約を選んだらいいかを考える前に、それぞれの特徴を押さえておきましょう。
媒介契約は３種類！
「専属専任」「専任」「一般」どれを選ぶ？
今回も、アンサークリエイションの担当さんに聞いてみました。
Q：３つの媒介契約、違いは何ですか？
「大きな違いを簡単に表にまとめると、こうなります。」
▲売り主・不動産会社双方に課せられる制約の度合いが異なっているんですね。
ふむふむなるほど。
制約の度合いが高いものから順に
自分で買い手を見つけること（＝自己発見取引）も認められない【専属専任媒介】
自己発見取引はOKだけど、他の不動産会社への依頼はNGの【専任媒介】
複数の不動産会社に依頼できるかわりに、売却活動の報告義務もない【一般媒介】
となるわけですね。
ざっと見たところ、
いろんな業者さんを通じて広く買い手を探せそうな【一般媒介】が
魅力的に見えるような気がするのですが
プロの意見はどうなのでしょう。
Q：どの媒介契約を選ぶのがオススメですか？
「そうですね。
確かに“一般媒介でお願いしたい”とおっしゃるお客様は多いです。
ただ、不動産会社の立場からするといろいろな事情があるので
そのあたりを詳しくご説明すると
最終的に【専任媒介】に落ち着く方が割合的には高いですね。」
ほほう。その“事情”とは？
「一般媒介契約は、
ネットなどを通じて多くの人の目に触れる機会があるという意味では
確かにメリットがあります。
そのかわり、
●販売活動の報告義務が任意になっている
●指定流通機構（レインズ）への物件登録が任意となっている
など、
販売活動がしっかりおこなわれるかどうかは
それぞれの不動産会社しだいという性質があります。
また、複数の不動産会社それぞれで販売活動をしているため
各業者とのやりとりや、複数の商談が進行した場合の“かじ取り”は必須。
忙しい方やめんどくさがり(笑)の方には、向いていないかもしれません。」
なるほど～。なんとなく見えてきました。
時間的なゆとりがあって知識もある、
不動産会社の営業さんのお尻を叩いて動かせるくらいのツワモノなら
一般媒介でもいいかもしれませんが、少なくともワタシには難しそうです…
「とは言え、ご自身の人脈などから『買いたい！』という方が見つかって
自己発見取引につながる可能性もありますから
個人的には、その点に関して制約のない【専任媒介契約】をオススメしています。」
▲こちらは【専任媒介契約】を交わす際の契約書。
冒頭に「この契約は専任媒介契約です」との記載があり
他の媒介契約の要件についても明記されています。
（※個人情報が記載されている部分は画像処理を施しています）
さて次回は、契約締結後に動き出す【売却活動】の一端を取材します。
■次回更新予定日／2011年2月24日 木曜日予定
※更新予定日は異なる場合があります。
【03-2011.02】
日時: 2011年02月24日 12:28 | コメント (0) | トラックバック (0)
さて「この不動産を売ってね！」という【媒介契約】を済ませたら
仲介会社は売却成立に向けての活動を開始します。
実際にどんな活動がおこなわれるのか
その一端を見せていただきましょう。
「まず初めに
指定流通機構への物件登録（※愛知県の場合【中部レインズ】）を済ませます。」
インターネットを中心に売却活動開始！
▲こちらがレインズの画面。
宅地建物取引業法にもとづき運営されているもので、
会員である各不動産会社がオンラインで情報を検索できるように
なっているんだそうですよ。
「アンサークリエイションの場合
登録と同時に各不動産ポータルサイトにも連動するようにしているので
不動産を探している一般のお客様からの反響も出てきます。」
▲レインズへの登録を済ませると、
このような【登録証明書】が発行されます。
「その他、物件のことを詳しく見てもらえるように現地の写真撮影をおこなったり
概要をわかりやすくまとめた資料を作成したりします。
お住まいを探している方が『実際に見学してみたい！』と感じてくださるように
その物件の魅力を引き出す丁寧な資料づくりをこころがけています！」
▲こちらは、アンサークリエイションで４LDKのお部屋を売り出し中の
『バンベールグラン田辺通」というマンション。
地下鉄名城線「瑞穂運動場東駅」徒歩4分、2004年竣工の築浅物件です。
バンベールグラン田辺通について詳しく見る
ちなみに…
「手前みそですが(笑)、アンサークリエイションの場合
以前に弊社で担当した方が再度物件探しを依頼してくださったり
口コミで他のお客様を紹介してくださったりと
個人・法人問わず、いわゆる“コネクション”が充実しているかと思います。
そうした方にバシッと条件の当てはまる物件をご紹介して
早期の成約に結び付けることができた、という事例も多いんですよ。」
ほっほう。
さりげなくグッとくるアピールですね(笑)。
ぜひ、参考にしていただければと思います。
さて次回は、【販売活動の報告】について。
報告書とはどんなものなのか、また
アンサークリエイションではどんな点を重視しているのかを聞いてみましょう。
■次回更新予定日／2011年2月27日 日曜日予定
※更新予定日は異なる場合があります。
【04-2011.02】
日時: 2011年02月27日 12:57 | コメント (0) | トラックバック (0)
媒介契約に関する記事の中でご紹介したように
●専任媒介契約の場合・・・２週間に１度以上
●専属専任媒介契約の場合・・・１週間に一度以上
という頻度で
不動産会社から売主に対し販売状況を報告することが
法律で義務付けられています。
今回は、その報告書の内容と意味合いについてチェックしていきましょう。
売却成立に向けて
仲介会社が「どう動いているか？」を知る報告書
Q：販売状況の報告って、どんなふうにおこなうものなんですか？
「まず、報告書のサンプルを見ていただきましょうか。」
▲問い合わせが何件あったか、現地へのご案内が何件あったかという数字ともに
概況についてのコメントも記載されています。
「ただ
この報告書１枚ではどうしてもお伝えしきれないこともあるので
基本的には内覧のときなどに時間を割いていただいて
お会いしてご報告するようにしています。」
それは嬉しいですね。
自分の物件について、具体的にどんな反響があったのかとか
内覧してくれた方がどんな感想を持たれていたのかなど
詳しいことが聞けると安心できそうです。
それに・・・
状況によっては価格変更の判断をくだす必要も出てくることを考えると
リアルな状況をしっかり把握しておくことはとても重要になりそう。
ちなみにもちろん
お忙しい方なら「報告書＆電話」での報告もOK。
いずれにしろ、適切なジャッジをしていくためにも
仲介会社との連携は大切にしたいものです。
■次回更新予定日／2011年3月6日 日曜日予定
※更新予定日は異なる場合があります。
【05-2011.02】
ご意見募集
「そのうち」へのご意見を募集しています。
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