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4-2009.5


先月から、不動産投資ビギナーにもオススメの収益物件として、
アンサークリエイションから紹介されているベルメゾン大曽根。


ここしばらく、その周辺地域大曽根エリアをご紹介し、
その立地メリットについてお伝えしてきました。


今日は、こちらのベルメゾン大曽根に投資することで、
いったいどれほどの利益が得られるのかということを、
数字を交えながらより具体的に検証してみましょう。


いわゆる「利回り」のは・な・しデス！




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以前、“準都心の中古物件を一棟買い”するというベルメゾン大曽根の
投資メリットについて、こんな風にお話しました。↓


●中古物件としての、購入金額のお手ごろ感
●すでに13戸中10戸が入居中で、現時点での安定した収入の確保アリ
●過去の空室率から、今後の収支試算もしやすい
●家賃設定の検証や、修繕・リフォームによって競争力を上げる余地も大いにアリ
●準都心の地の利、発展途上の大曽根エリアの潜在的魅力にも期待


こうした物件のメリットを得て、
“その物件を購入する際の投資金額に対して、いったいどれだけの利益が得られるか”
というのが、ズバリ利回りです。


一般に利回りが10％を超えるものは、
利益が期待できる物件としてハナマルといわれます。


ベルメゾン大曽根は、全13戸のうち10戸が入居している現状でさえ、
年間の賃料収入は約950万円。
購入金額の1億2千万から考えたら、利回りはすでに8％近くあります。
（青木さんの計算ですと、満室時利回りは10％を超えますよ！）


ただしこれは、「家賃収入」を「物件購入額」で割っただけの数字で、
いわゆる「表面利回り」。


実際には、物件購入時に不動産取得税や登記費用などの付随的な費用が
かかったり、管理費や固定資産税など、購入後にも毎年経費が発生。


こうした諸経費も考慮し、実際に手元に収入がいくら残るかということを計算して
より実質的な利回りを考える必要もあるんです。





　 　
▲実際に物件に足を運んでみると、国道19号から1本奥に入った好立地であることが判明。
しかも、そこにはバスが走っていてさらに利便性大。バス停もすぐ近く！
こうした物件の持つ潜在的な魅力はやはり現地で確認すべし！
利回り率だけで、投資物件の良し悪しを判断するのは危険ですよ！






ちなみに、
「この購入金額もゼッタイのものではありませんので・・・」と
含みを持った言い方をする青木さん。


青木さんと上手に交渉して、さらにお値打ち価格で物件を購入すれば、
それだけ投資金額も低く抑えられます。


つまり、その分だけさらに利回りが高～くなる！というわけです。


さらに、この「利回り」というのは、物件を購入する際に
いくら銀行から借入をして、いくら自己資金でまかなったかということにも
大きく影響してくるんですよ。


次回ももうすこしこの「利回り」の実態について探ってみましょう！






★次回更新予定日／5月 13日予定

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5-2009.5


前回、不動産投資用の収益物件ベルメゾン大曽根の
高い利回りについてご紹介しました。


主婦の方やお子さんのいるママさんでもわかりやすく、
と心がけたつもりですが、
「数字」が出てくるとやっぱりお手上げ・・・なんてう人も少なくないはず！


そこで今日は、不動産投資でいっちばん大きな意味を持つこの「数字」＝「利回り」
について、もう一度念入りにその実態をお勉強してみましょう！
苦手意識も払拭しちゃいますよぉ～！！




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不動産投資にあたり、
“その投資金額に対して、いったいどれだけの利益が得られるか”
というのが、利回りでしたよね。


ベルメゾン大曽根は、全13戸中10戸が入居している現状で年間賃料収入は約950万円。
購入金額は1億2千万ですので、→→1億2千万÷950万＝利回り約8％！


満室時には年間収入約1,200万円ですので、
→→1億2千万÷1,200万＝利回りは10％を超える！というわけです。





　 　
▲現在は13戸のうち3戸が空室で入居率約77％。空室の一つ602号室からの眺めです。
北側にはそれほど高い建物がないため、視界が開けています。
こうした数字には表れない立地メリットも、現地で実際に確認してみてくださいね！






さらに、物件を購入する際の借入金と自己資金についても、
より正確な利回りを計算する上で、重要なファクターになりますよ。


借入をして投資する場合、その借金を返済する必要があるため、
家賃収入を得ても、手元に残る利益はその分減りますよね。


表面利回り10％の1億2千万のベルメゾン大曽根の購入にあたり、
その多くを借入でまかなった為、最終的には年間200万円程度しか残らなかったとしましょう。


「→→200万÷1億2千万だから、利回り1.6％程度」と考えるのは早合点！


実際には、借入金の返済は家賃収入の中から行えるでしょう！
ですから、より正確な利回りは、
物件の購入に投資した自己資金との関係で計算するべきなんです。


借入金はあったものの、自己資金1,000万円を投じてベルメゾン大曽根を購入した場合
1,000万円に対し毎年200万円の手元利益を得ているわけですから、
→→1,000万÷200万＝なんと利回りは20％にも！


ただし、前回ご説明したとおりこうした「表面利回り」には、
実際にかかる諸経費が考慮されていないので、要注意ですよ！


ここまでご理解いただければ、あとは青木さんの出番！
借入金に関する相談や諸経費の計算、購入金額の値段交渉だってお任せ下さい！


不動産投資に成功するには、これまでお話しした基本的な知識に加え、
青木さんのような「不動産のプロ」がもつ法律知識や不動産市況知識は、
言うまでもなく不可欠ですから！




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